Giáo sư đại học Harvard nói gì về bất động sản Việt Nam?

Ngày 9/3, trong phạm vi diễn đàn “Phát huy vai trò công ty nhà đất triển khai thực hành đề án lớn mạnh thị phần nhà đất TP.HCM”, Giáo sư Richard Peiser, Trường Đại học Kiến trúc Harvard, đã đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý về nhà đất Việt Nam.


Giáo sư Harvard “bắt mạch” địa ốc Việt


Tại diễn đàn, Giáo sư Richard Peiser đã có bài tham luận về các nguyên tố căn bản để tạo ra và duy trì lĩnh vực nhà đất cạnh tranh. Trong đó, ông đề cập nhiều đến thị phần nhà đất Việt Nam.


Theo Giáo sư Richard Peiser, bây giờ, Việt Nam nằm trong đội ngũ có chỉ số sáng tỏ trong lĩnh vực nhà đất phải chăng trên toàn cầu khi chỉ xếp thứ 68. Việc này dẫn đến hiện trạng tại 1 số thị thành lớn như TP.HCM, Hà Nội xuất hiện nhiều nhà đầu tư mua nhà để đầu tư thay cho mục đích ở thực. Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của nhiều dân, khiến những người có thu nhập phải chăng khó mua nhà để ở.

Giáo sư Harvard,thị trường bất động sản Việt Nam,đầu tư bất động sản,mua bán nhà đất


Cạnh đó, Việt Nam hiện chưa có trọng điểm lưu trữ cơ sở dữ liệu về căn do đất đai nên nảy sinh nhiều tranh chấp. “Tại Mỹ, giả như người dân muốn mua nhà thì chỉ cần tra cứu và biết đất đó có tranh chấp hoặc lịch sử căn nhà đó ra sao. Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa có trọng điểm để lưu trữ những nguồn tin này nên người dân gặp nhiều cạnh tranh khi mua nhà đất”, ông Richard Peiser nhận định.


Giáo sư Richard Peiser cũng chỉ ra quy trình trái ngược tại Việt Nam, khi để xảy ra hiện trạng vun đắp bất động sản trước, khi mà cơ sở lại chưa được đầu tư mà chờ có tiền mới khiến. Theo ông, để giảm thiểu kẹt xe, quá tải cơ sở thì buộc phải trước khi cho vun đắp cao ốc, nhà cửa thì chính quyền hoặc tư nhân phải khiến các con phố, cầu theo chuẩn y. Để thực hành việc này, Nhà nước cần có công cụ nguồn vốn công để hỗ trợ cho cơ sở cơ sở cũng như khuyến khích đầu tư tư nhân nhiều hơn.


Trong khi đó, đề cập về việc triển khai các công trình nhà đất, giáo sư của Harvard cho rằng tại Việt Nam, nhiều chủ đầu tư thường nghĩ đầu tư vào không gian công cộng, mảnh xanh gây ra tốn kém. Thế nhưng nghĩ suy này sai trái, bởi trên thực tại, việc chủ đầu tư đổ vốn nhiều để khiến các luôn thể ích, cơ sở chuyển di sẽ khiến tăng thêm thêm trị giá căn hộ, bất động sản.


“Không gian công cộng và không gian mở rộng lại trị giá cho đa số, lý tưởng là 25 – 30% hoặc hơn diện tích đất để bất chợt hoặc dành cho công viên relax”, giáo sư này nhận định.


Đặc biệt, chu kỳ thị phần là chẳng thể giảm thiểu khỏi nhưng chu kỳ nhà đất phát triển thành hiểm nguy khi nguồn cung bất ổn. Do đó, để cam đoan thị phần nhà đất ổn định, cơ quan điều hành cần kiểm soát việc vay nợ quá mức và vun đắp dôi thừa. Bởi lẽ, giả như thuận luôn thể tiếp cận vốn, nhà lớn mạnh công trình sẽ tiếp diễn xây hàng loạt căn hộ ngay cả khi thị phần đã bão hòa. Từ đó, dẫn đến việc cung vượt cầu.


“Theo tôi, nhà đầu tư khôn ngoan không phải là người xây trên đỉnh chu kỳ, mà là vun đắp và bung hàng ở dưới chu kỳ đó”, giáo sư đề cập thêm.


Đáng chú ý, đề cập về quy trình chuẩn y và cấp phép công trình nhà đất, ông Richard Peiser cho hay, thời kì lý tưởng chỉ nên kéo dài từ 6 – 12 tháng. Nếu để quy trình chuẩn y càng lâu thì tính cạnh tranh càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ.


Nhà nước không nên “vừa đá bóng vừa thổi còi”


Cũng tham luận tại diễn đàn, Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Giám đốc chương trình MPP Đại học Fulbright Việt Nam đề cập rằng, từ 1975 đến nay, tại Việt Nam, Nhà nước muốn khiến đa số để kiểm soát thị phần nhà đất. Thế nhưng, thực tại đã chứng minh có rất ít công ty Nhà nước hoạt động hiệu quả do khả năng có hạn.


“Để kiểm soát thị phần nhà đất, Nhà nước nên là người nhà nắm dòng và giảm thiểu tham dự vào hoạt động buôn bán, bởi khiến tương tự nghĩa là vừa đá bóng vừa thổi còi. Nhà nước cũng cần phải thừa nhận quyền năng của nhà đầu tư lớn mạnh nhà đất, từ đó đưa ra dừng trong chính sách để thuận luôn thể điều hành”, TS Du khẳng định.


TS Huỳnh Thế Du cũng chỉ ra rằng, thị thành Việt Nam đang có nhiều trục trặc do không có sự ăn khớp giữa công nghệ và chính trị trong việc quy hoạch và thực thi các bản quy hoạch.


“Chúng ta dự đoán dân số và phân bổ dân số thường khác xa thực tại, khiến các quy hoạch phát triển thành lạc hậu. Chưa đề cập, việc hoạch định các mức vốn đầu tư cũng phi thực tại, thiếu những thẩm định phương án dùng đất hay cơ sở liên lạc khác nhau. Đồng thời, có sự tranh chấp giữa các bản chỉ tiêu và thiếu cộng tác giữa cơ quan nhà nước. Quy hoạch cũng trục trặc do tác động của các nhà đầu tư tư nhân khiến các chỉ tiêu thường xuyên bị đổi thay và thực hành 1 cách manh mún, cũng như thiếu vắng sự tham dự bản chất của người dân.


Ngoài ra, Việt Nam đang ngộ nhận vai trò quy hoạch thị thành là vai trò của Nhà nước, chưa nhìn nhận đúng về vai trò và tác động của các nhà lớn mạnh nhà đất”, ông đề cập thêm.


Diệu Thủy – Quốc Tuấn

Lần đầu tiên giáo sư Harvard đến Việt Nam nói chuyện địa ốc

Lần ban đầu giáo sư Harvard đến Việt Nam chuyện trò địa ốc

Giáo sư Richard Peiser, Giám đốc chương trình thạc sỹ quy hoạch thị thành Trường Kiến trúc Đại học Harvard (Hoa Kỳ) sẽ đề cập về thị phần địa ốc tại 1 diễn đàn về nhà đất tại TP.HCM.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *